Экспертно

За 2016 год в Москве продано меньше четверти новостроек

Более 3 миллионов квадратных метров жилья остались нераспроданными.


За 2016 г. в границах старой Москвы было куплено меньше четверти от всего предложения новостроек — около 1 млн кв. м из общего предложения в более 4 млн квадратов. При этом больше всего жилья в Москве продает ГК ПИК, а вводит в эксплуатацию — « Галс-Девелопмент».

По оценкам компании «ИРН-консалтинг» (с использованием данных Росреестра), в прошлом году в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД было продано 975 500 кв. м новостроек (16 022 сделки). Всего в 2016 г. в продаже (по 214-ФЗ) находилось 70 жилых комплексов, в которых предусмотрено 4 010 200 кв. м квартир. «Таким образом, за год было реализовано 24,3% от общей площади жилья в этих проектах», — говорится в отчете «ИРН-консалтинга».

Традиционно наибольший объём сделок – 46,3% – пришелся на квартиры эконом-класса: за год застройщики продали более трети (31,1%) всех новостроек, выведенных в продажу. В комфорт-классе этот показатель составил 26,3%, в бизнес-классе – 12,7%.

Кто больше продал

Больше всего квартир продала в прошлом году ГК ПИК — около 156 200 кв. м, или 16% от общего объёма поглощения в Москве между ТТК и МКАД. У этой же компании самый большой объём портфеля реализуемых проектов в границах старой Москвы — 1,1 млн кв. м жилья в 2016 г., подсчитали эксперты « Метриум Групп». «Несмотря на то что в прошлом году девелопер вывел на рынок ряд новых проектов, «золото» ему обеспечило не это, а приобретение девелоперского бизнеса компании «Мортон», — говорится в исследовании « Метриум Групп».

Результат ГК ПИК по продажам квартир более чем вдвое отделяет компанию от её ближайшего конкурента — MR Group. По данным «ИРН-консалтинга», MR-Group продала в 2016 г. около 71 200 кв. м жилья (7,3% от общего объёма сделок). При этом в реализации у компании находилось 776 900 кв. м проектов (данные « Метриум Групп). На третьем месте по количеству проданных метров — " ДонСтрой", реализовавший 63 700 квадратов жилья. Всего эта компания в Москве реализует 863 600 кв. м жилья.

Четвертое и пятое места по количеству проданных метров занимают « Группа ПСН» и ЛСР, на каждую приходится по 6,5% объёма поглощения, или от 63 000 кв. м до 64 000 кв. м проданного жилья («ИРН -консалтинг»).

В десятку лидеров по объёмам продаж новостроек в столице вошли также «Группа ИФД Капиталъ», «Пионер», « РГ-Девелопмент» и AEONCorporation. Эти компании в прошлом году продали от 38 000 кв. м до 47 000 кв. м жилья (3,9-4,8% от общего объёма сделок).

По подсчетам «ИРН-консалтинга», всего топ-10 застройщиков Москвы в 2016 г. продали 644 100 кв. м жилья, что составило 66% от общего объёма поглощения на рынке новостроек столицы от ТТК до МКАД. Общая площадь квартир в домах в экспозиции от этих застройщиков составляет 2 240 900 кв. м, или 55,9% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках столицы.

Темпы продаж топ-10 застройщиков выше среднерыночных: за год они реализовали 28,7% жилья в своих новостройках, выставленных на продажу. В то время как остальные 32 застройщика, работающие в столице между ТТК и МКАД, – 18,7% квартир в реализуемых корпусах.

По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, «большинство девелоперов, входящих в топ-10 по объёмам продаж, реализуют крупные проекты площадью от 100 000 кв. м, многие из которых возводятся на месте бывших промзон». При этом высокие темпы продаж достигаются, как правило, «ценовым демпингом по сравнению с похожими по расположению проектами меньшей площади». «В противном случае сроки экспозиции крупных проектов будут растягиваться, а их экономическая эффективность снижаться», – отмечает Калюжнова.

Самым продаваемым проектом 2016 г. стал ЖК «Зиларт» Группы ЛСР. В нём было продано 62 900 кв. м (6,5% от всех сделок с новостройками в Москве от ТТК до МКАД). На втором месте по продажам ЖК «Город», в котором было продано 53 000 кв. м (застройщик «Град инвест»). С небольшим отрывом от него на третьем месте расположился ЖК «Варшавское шоссе 141» (51 800 кв. м, ГК ПИК).

Кто больше построил

Любопытно, что по объёму ввода жилья и апартаментов в старой Москве список лидеров выглядит совершенно иначе. Так, по подсчетам « Метриум Групп», в 2016 г. больше всего жилья в столице ввела компания « Галс-Девелопмент». Девелопер получил разрешения на ввод в эксплуатацию трёх проектов: Wine House, «Сады Пекина» и «IQ-квартал», а также первой очереди жилого комплекса «Наследие». Суммарная площадь введенных квартир и апартаментов – 112 700 кв. м.

На втором месте — ГК «Пионер», который ввел 105 300 кв. м жилья. Этот объём приходится на два корпуса в ЖК «Life — Митинская экопарк» и три корпуса в ЖК «Life — Ботанический сад».

Замыкает тройку концерн « Крост» (100 000 кв. м). В 2016 г. « Крост» оформил разрешение на ввод шести корпусов в четырёх жилых комплексах: «Невский», Union Park, Wellton Park и Wellton Park «Золотая миля».

В первую пятерку вошла компания « Интеко» (93 200 кв. м в проектах «Лайнер» и Balchug Residence) и компания ДСК-1 (ФСК «Лидер), которая ввела в ЖК «Некрасовка» несколько корпусов суммарной площадью 84 300 кв. м жилья.

Любопытно, что лидер по объёму продаж квартир и размеру портфеля, ГК ПИК, по объёму ввода жилья лишь на шестом месте (введено четыре корпуса в ЖК «Варшавское 141», 78 700 кв. м).

«Объем предложения стремительно растёт, а темпы ввода падают. Столичный департамент градостроительной политики подсчитал, что в 2016 г. снижение объёмов сдачи нового жилья в Москве составило 14%. По оценке экспертов нашей компании, в прошлом году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек. Это свидетельствует о том, что отдельные девелоперы сталкиваются с трудностями, испытывают проблемы с финансированием своих проектов. Как следствие, покупателям нужно быть предельно осторожными с выбором объекта для приобретения жилья», – прокомментировала управляющий партнёр компании « Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Как продаются новостройки в округах Москвы

В разрезе округов самый большой объём сделок пришелся на ЮАО и ЮВАО: 23,0% и 16,5% соответственно. Они стали лидерами продаж благодаря более низким ценам по сравнению с другими столичными округами. За 2016 г. в ЮАО и ЮВАО реализовано 34,0% и 32,3% всех квартир в новостройках, предлагающихся к продаже в этих округах. В СЗАО, ЗАО, САО и СВАО с похожими объёмами предложения за прошедший год продано от 14,0% до 27,7% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках. Самые низкие объёмы поглощения характерны для ЮЗАО и ВАО: 4,9% и 6,9% соответственно от суммарного количества сделок на рынке новостроек Москвы между ТТК и МКАД. Во многом это обусловлено дефицитом предложения в этих округах: здесь ограниченный выбор новостроек, а суммарная площадь запроектированных в них квартир – 150 000–170 000 кв. м. Для сравнения: в других округах этот показатель варьируется от 500 000 до 700 000 кв. м (данные «ИРН консалтинга»).